Nova Lei do Inquilinato entra em vigor

Começa a vigorar a nova Lei do Inquilinato. As novas regras, instituídas por meio do decreto lei número 12.112, afetarão todo o mercado imobiliário. De acordo com o advogado Mário Cerveira Filho, do escritório Cerveira e Dornellas Advogados Associados, “a nova lei terá um efeito devastador com relação aos casos de purgação de mora e ação renovatória de contratos de locação. A relação entre o locador e o locatário ficou ainda mais desequilibrada. Se a antiga lei já beneficiava o locador, agora beneficia ainda mais”.

Mário Cerveira ressalta que um dos pontos mais polêmicos trata da purgação de mora. "A nova lei altera o artigo 62, onde o locatário inadimplente passará a ter apenas uma chance a cada 24 meses para purgar a mora e assim evitar a rescisão do contrato.

Na lei anterior, o locatário tinha duas oportunidades de atrasar o pagamento em 12 meses. Agora, foi diminuída, drasticamente, a possibilidade de manutenção do contrato através da quitação judicial da dívida locatícia”, explica o advogado Daniel Alcântara Nastri Cerveira, advogado do Cerveira, Dornellas e Advogados Associados.

“Essa modificação reduz, sensivelmente, a possibilidade de o locatário se valer da purgação da mora e assim afastar a rescisão do pacto locatício. Para os inquilinos comerciais, a situação é ainda mais desastrosa, visto que o que ficará em risco será o fundo de comércio formado no local respectivo”, afirma Daniel Cerveira.

O advogado também explica que lojistas de shopping center e de rua estão preocupados em perder seus pontos comerciais por conta das mudanças. “Com a nova lei, o eventual despejo do locatário, no momento da ação renovatória, poderá ocorrer logo após ser proferida a sentença em primeira instância, e não mais depois do trânsito em julgado. Ou seja, após se esgotarem todos os recursos. Se for proferida uma sentença totalmente equivocada numa ação renovatória, o locatário será despejado em 30 dias”, alerta.

O advogado alerta que esta nova regra poderá prejudicar diversos lojistas que poderão perder seu ponto comercial por uma decisão equivocada. “Veja o prejuízo social desta medida. Imagine um lojista de shopping ou de rua que seja despejado por uma decisão judicial equivocada, que terá que além de perder seu ponto comercial, terá que demitir seus funcionários e perderá sua clientela. E com certeza não conseguirá retomar o ponto, pois nele já poderá estar um terceiro de boa-fé”, explica.

Secovi

Segundo Francisco Virgílio Crestana, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o maior efeito da nova lei foi modernizar uma legislação que estava completando 18 anos. “Era preciso atualizar a antiga Lei do Inquilinato, contemplando situações que não estavam previstas em 1991”, comenta o dirigente.

A lei trará maior agilidade à tramitação de ações de despejo por falta de pagamento. Segundo Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, um mandado único de despejo será suficiente para o inquilino inadimplente sair do imóvel.

Atualmente são necessários dois mandados e duas diligências até que o devedor seja despejado. Outra mudança é que o fiador poderá romper vínculo com o locatário antes do final do contrato, no caso de divórcio do locatário e também quando o contrato de locação tiver prazo indeterminado.
Luiz Fernando Gambi, diretor da vice-presidência de Locação do mesmo Sindicato, prevê que as novas regras podem baratear a locação.

“Hoje em dia há todo um aparato que encarece e dificulta o aluguel”, comenta, referindo-se especialmente às garantias locatícias. “Com a agilização dos trâmites, o locador ficará mais tranquilo e poderá fazer menos exigências. Mais pessoas poderão, então, ser atendidas. E a custos menores.”

Segundo ele, essa simplificação faz sentido: historicamente o percentual de inquilinos que não pagam aluguel é muito pequeno. “Até aqui a maioria pagava por uma minoria.”

Na avaliação de Hilton Pecorari Baptista, diretor de Locação Residencial do Secovi-SP, um dos aspectos mais positivos da lei 12.112 é que ela tenderá a elevar a oferta de imóveis. “Os proprietários que ficavam reticentes porque demoravam pelo menos um ano para retomar o imóvel em caso de inadimplência ficarão mais motivados a disponibilizar sua unidade no mercado”, comenta.

“Agora, como poderão reaver o imóvel com mais rapidez, pessoas que pensam em se desfazer do imóvel podem mudar de ideia, elevando a oferta de casas e apartamentos para locação e provocando, consequentemente, uma queda nos preços.”

Apesar de considerar a lei positiva, Pecorari Baptista acha que a substituição do fiador pode constituir-se, em alguns casos, em um problema para o locador.

“Acredito que nem sempre o inquilino conseguirá a substituição do fiador dentro do prazo legal, se este eventualmente quiser se eximir da sua responsabilidade ao final do contrato. Isso pode vir a ser um problema, pois o inquilino estará de posse do imóvel e sem garantias”, conclui o diretor.

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