Dominante é a corrente jurisprudencial, no sentido de que o pagamento da taxa mensal é devido, em função de estar o proprietário usufruindo dos serviços prestados pela associação.
Muito embora existam discussões calorosas acerca do tema, que envolvem até preceitos constitucionais, já que ninguém é obrigado a associar-se ou manter-se associado, os loteamentos fechados devem ser analisados sob o ponto de vista da situação concreta in loco.
À medida que a existência do condomínio atípico, ainda que não tenha sido devidamente registrado perante o órgão público competente, autoriza o seu direito de ação e de cobrar. Assim, mesmo sem a devida regularização, o loteamento fechado tem status de condomínio atípico, cuja legitimidade para cobrar é reconhecida por nossa Egrégia Corte de Justiça.
Vale mencionar recente julgamento do Egrégio Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que muito bem definiu a obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal, quando efetivamente o proprietário de lote usufrui de serviços comuns, tais como vigilância, portaria e limpeza.
"Ao ser criada a associação, passou o proprietário do lote a ser membro nato desta, obrigando-se a participar do rateio das despesas de administração. Irrelevância de se cuidar de loteamento fechado e não de condomínio. Direito obrigacional. Réu associado da entidade em loteamento fechado.
Legitimidade ativa ad causam, em tese, para cobrança dos filiados das respectivas cotas-partes que couberem no rateio a todos os seus participantes. Condomínio especial previsto no artigo oitavo da lei número 4.591/64. Ilícita a pretensão do apelante em usufruir dos esforços alheios, sem assumir, também, aqueles encargos, configurando o enriquecimento injusto.
O serviço da guarita beneficia o apelante que este voluntariamente o utiliza, porquanto, na verdade, ao promover o fechamento do acesso às áreas comuns e públicas, com a instalação da aludida guarita, a associação-apelada atraiu para si a responsabilidade pela segurança do local. Afigura-se, pois, legal a cobrança", diz a sentença.
Marcio Rachkorsky é advogado especial em Direito Condominial. Há mais de 12 anos na área imobiliária e condominial em S. Paulo.
