Loteamento fechado

A construção de um projeto

Por Nilo José Mingrone

Arte Alex Silva

Debater sobre loteamentos fechados, condomínios horizontais e urbanísticos é sempre um motivo de reflexão. Essa forma de ocupação e uso do solo é uma realidade, já que é o setor imobiliário que mais cresce no Brasil.

A ASCONHSP (Associação dos Loteamentos Fechados, Condomínios Horizontais e Urbanísticos do Estado de São Paulo) desde sua fundação e cada vez mais enfatiza a consolidação de dados, conhecimento e elementos sobre esse tema.

Entretanto, a obtenção de levantamentos estatísticos tem-se mostrado difícil de ser consolidada, até porque, em face da falta de regulamentação própria, cujo tema pretendemos abordar leva a imprecisão dos registros sobre quantos são e quantas pessoas vivem, hoje, nos chamados loteamentos fechados.

Pelas nossas pesquisas, estimamos que somente na região oeste de São Paulo, nos municípios de Cotia, Vargem Grande Paulista, Barueri, Jandira, Carapicuíba, tenhamos perto de 800 loteamentos fechados ou com controle de acesso, onde residem, cerca de 500 mil habitantes.

Estimamos que em todo o Estado de São Paulo, sejam mais de 5 mil loteamentos fechados onde habitam mais de 1,2 milhão de pessoas.

Focados nestes números, parece-nos de pouca importância despendemos tempo em debates fatigantes sobre questões jurídicas e conceitos doutrinários sobre a possibilidade legal desse tipo de empreendimento ser implantado ou não.

Exercícios dialéticos se controlar acesso restringe ou não a liberdade de ir e vir das pessoas. Muito menos sobre as diferenças entre loteamentos implantados sobre a égide da lei 6766/79 e os condomínios horizontais erguidos sob o manto e especificação da lei 4591/64.

Deixemos essas questões à vista da hermenêutica para que sejam ali, pelos apaixonados das teses e dos debates jurídicos, passarem anos a fio para concluírem o óbvio e que todos nós já sabemos. Os números precisos ou não apontam para uma realidade bem diversa do questionamento jurídico.

Esses empreendimentos existem, crescem cada vez mais e a sua extinção causará impactos catastróficos. Nesse sentido, não se trata mais de se analisar os aspectos formais e legais da implantação dos loteamentos fechados e similares.

Todos os movimentos habitacionais, nos mais variados países e, sobretudo no Brasil, de alguma forma foram muito maiores que o poder do estado em responder, a tempo, com o regramento que fizesse jus ou se adequasse à vontade popular. De fato, todas as mudanças havidas no campo habitacional no Brasil se originaram sem que houvesse lei específica que o previsse.

Assim é que até mesmo os condomínios propriamente ditos, verticais ou horizontais, hoje abarcados pela lei 4591/64, quando começaram a ser construídos o foram sem respaldo legal, já que não havia lei específica que pudesse prever a construção do edifico Martinelli, iniciada em 1922.

Somente depois, em 1928, é que, atendendo ao clamor popular, surgiu o decreto 5481 que timidamente permitiu o compartilhamento da propriedade edilícia. Esse decreto veio para atender o final da primeira etapa construção do Martinelli, ou seja, os seus 12 andares iniciais, concluídos em 1929.

Não foi por isso que se debateu, antes de 1964, quando chegou à lei 4591, pacificando a existência desse tipo edilício que tais empreendimentos deveriam deixar de existir ou que os que existiam estavam ao arrepio da lei e deveriam deixar de existir.

Pelo contrário, tal era a necessidade dos cidadãos em optar por esse tipo de habitação que as regras passaram a vir, no inicio longe de traduzirem o tipo personificado que hoje é o condomínio até, finalmente, o estatuto hoje existente.

Mas foram precisos que mais de 35 anos de lapso temporal entre a construção do Martinelli o pioneiro dos prédios no início do século passado e o advento da lei de 64.

Podemos citar ainda outras formas de ocupação e uso de solo que nasce ao arrepio da lei e parece ser mais perniciosa que as aqui apresentadas.

Se falarmos em invasões, notadamente as de áreas de mananciais, as ocupações de morros e entornos das cidades que degradam matas ciliares e o meio ambiente.

Tal e qual toda necessidade de moradia se constitui um fenômeno de primeira necessidade dos seres humanos.

Essa necessidade transcende aspectos legais, pois são frutos da própria essência do homem, leis do direito natural incapazes de serem revogadas, ainda que por leis civis.

Muito embora essas formas ocupacionais do solo tenham sido implantadas nos grandes centros, de forma irregular, não restou aos poderes públicos e à sociedade como um todo, aprovar e criar leis que regulamentassem a existências dessas invasões. Prova disso é o Programa Cidade Legal que visa regularizar a ocupação indevida de áreas, inclusive públicas.

No entanto, parece-nos que os órgãos de fiscalização das leis e da sociedade, notadamente alguns poucos integrantes dos Ministérios Públicos Estaduais, que têm especial atração pelo debate do uso do bem público, deixou de questionar essas áreas destinadas à ocupação invasiva, mantendo, contudo, a mesma paixão pelo debate das áreas públicas que são, por força de lei, obrigadas a serem doadas aos municípios, pelos loteadores, quando implantam seus empreendimentos.

Cabe a inevitável questão, qual a diferença entre a área pública abrangida pela Lei Cidade Legal e a área pública dentro de um loteamento? Não se pretende aqui elitizar ou fechar os olhos para a necessidade dessa lei, que como todas as demais já chegaram tarde em demasia.

É por certo defensável o programa e a regularização dessas habitações e dessas ocupações. Pacifica-se a questão e estamos, no processo evolutivo, deixando de ter favelas, ocupações irregulares, para termos comunidades que vão adquirindo, assim, cada vez mais qualidade de vida para seus moradores.

Fato é, contudo, que toda ocupação de solo gerará degradação, mas parece que a única que gera calorosos debates são aquelas decorrentes da implantação de loteamentos, principalmente quando nascem sob a forma de fechados.

Quando se controla o acesso à entrada em um loteamento, cuja rotina busca a segurança de todos e contribui positivamente, não só para a comunidade que ali reside, mas para toda a sociedade, já que são inúmeros os casos dos loteamentos detectarem o ingresso, em suas áreas, de foragidos da lei, há quem, persistentemente, queira configurar isso como restrição à liberdade individual de ir e vir.

No entanto, quando ao invés de um loteamento, há uma ocupação irregular e dela advêm uma favela e ali o crime impõe normas de circulação, acesso e restrições, até mesmo para os que ali habitam, quanto mais para os do povo em geral, esses mesmos algozes do controle de acesso não se parecem dispostos a defender o direito daqueles que desejam, igualmente, preservar a liberdade constitucional de ir e vir.

Avalio que isso seja uma, ou mais, das três opções: defender os moradores de favela não dá mídia ou dinheiro; os moradores de favela não precisam ser defendidos; esses algozes de plantão não têm coragem para enfrentar o crime e os criminosos que ali se instalam e que mais que controlar o acesso de fato, em muitos casos até o proíbem.

Cremos, contudo, que o anseio da população é outro. Entendemos que hoje a palavra de ordem é pacificar a existência desses fenômenos habitacionais e, sobretudo, os loteamentos fechados. Queremos uma regulamentação, não mais em nível municipal, onde já existem regramentos em muitas cidades, nem em nível estadual, mas sim em nível federal.

Cabe, portanto, darmos todo o apoio àqueles que de forma bem intencionada que, de alguma forma, têm tratado esta questão de forma imparcial que entendem que mais e por trás de qualquer debate jurídico, há o anseio de uma grande parte da população que hoje habita nesse tipo de moradia.

Pesquisas realizadas por nossa entidade revelam que mais de 97,8% dos moradores em loteamentos fechados gostam de morar nesse tipo de empreendimentos e são favoráveis ao controle de acesso e o fechamento de seu perímetro. O comércio e as empresas que se instalam ao entorno desses empreendimentos são favoráveis.

Mais de 120 mil empregos são gerados de forma direta, portanto, há de concluir que esses trabalhadores e suas famílias, também são beneficiados pela existência deles. Outros 800 mil empregos são gerados de forma indireta e que trazem importante impacto à economia da região.

A desoneração dos poderes públicos pelos cuidados das áreas dos loteamentos fechados gera a possibilidade de investimentos nas regiões mais carentes das cidades, portanto, outro benefício social. Como uma das formas mais eficazes de distribuição de renda.

Mas, sobretudo, negar a existência dessa forma de moradia, tirando dos loteamentos o fechamento de perímetro e controle de acesso, estar-se-á pondo fim à segurança hoje existente.

A falta de segurança levará os moradores ao processo inverso, ou seja, da verticalização por meio dos condomínios edilícios. A concentração populacional gera impacto mais nefasto para o meio ambiente e para os seres humanos.

Portanto, temos que motivar as discussões e apoiar irrestritamente a aprovação do projeto de lei 3057/2000. Conclamo a todos os associados da ASCONHSP e todos os dirigentes, representantes ou simpatizantes da defesa dos loteamentos fechados que se mobilizem por meio da nossa entidade que lança a campanha em prol da adesão, através de assinaturas e e-mails, para mostrar ao Congresso Nacional que há uma importante parcela da sociedade clamando pela pacificação e regulamentação dessa nova lei.

Queremos colher pelo menos 300 mil manifestações de apoio ao projeto e ao artigo nele inserido de autoria e por meio de árdua luta da ASCONHSP.

Nilo José Mingrone é presidente da ASCONHSP (Assciação dos Loteamentos Fechados, Condomínios Horizontais e Urbanísticos do Estado de São Paulo). www.asconhsp.com.br

[ Imprimir - Envie para um amigo ]