Enriquecimento sem causa

Constitui enriquecimento ilícito o não pagamento pelos proprietários dos lotes das despesas havidas e as de conservação e administração

Por Silvio Cabral Filho
Arte Henrique Jonsson

Muitas associações gestoras de loteamentos fechados têm nos feito consultas sobre a viabilidade de se efetuar a cobrança judicial daqueles que residem em seus limites e não cumprem com sua obrigação, ou seja, pagar o rateio mensal. Com essas consultas, decidimos escrever nessa edição as formas de se verificar se o “condomínio atípico” / “loteamento fechado” preenche os pré-requisitos para que se possa efetuar esta cobrança em juízo.

Não é possível que se fale destas condições sem abordar o enriquecimento sem causa, que, para a jurisprudência e para a doutrina moderna, é o elemento mais forte para o embasamento das ações de cobrança do rateio mensal.

O enriquecimento sem causa é conduta vedada em nosso ordenamento jurídico e previsto no Novo Código Civil em seus artigos 884, 885 e 886. Sendo assim, vale para uma melhor elucidação e definição a transcrição do artigo 884 do Código Civil: Artigo 884.

Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver coisa de terminada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.

Evidencia-se que nos “condomínios atípicos” / “loteamento fechado” os lotes são individuais, mas os benefícios alcançados pela atuação da associação são indivisíveis e atingem a todos da comunidade.

Ao usufruir de todos os serviços prestados pela associação sem pagar a taxa que lhe compete, o titular de direitos reais inadimplente está a enriquecer-se ilicitamente, uma vez que sua propriedade valoriza-se diante dos benefícios adquiridos pelo condomínio atípico, que só acontecem em virtude dos demais arcarem com suas obrigações.

Na ação de cobrança, o “condomínio atípico” / “loteamento fechado” deve, para provar o enriquecimento sem causa, comprovar alguns pré-requisitos:

- A existência real do enriquecimento por parte do inadimplente. Aqui, quando falamos em enriquecimento, estamos falando de um agregamento em seu patrimônio, ou seja, uma valorização imobiliária de seu imóvel localizado dentro dos limites do loteamento.

A forma mais eficaz de se fazer esta prova é através de uma comparação do valor do imóvel dentro dos limites de um loteamento em que exista um condomínio atípico com um imóvel dos mesmos moldes em loteamento similar em que não exista um condomínio atípico.

- Existência real de um prejuízo para o “condomínio atípico”/ “loteamento fechado”, o inadimplemento por parte do proprietário que não paga não causa propriamente o empobrecimento do condomínio atípico, mas indubitavelmente dificulta a prestação dos serviços para os titulares de lotes, uma vez que é custeado por estes que cumprem com seu dever, gerando, assim, um prejuízo para todos estes.

- Nexo causal entre prejuízo sofrido e lucro injusto. Aqui não há maiores dificuldades - com a efetiva prova dos tópicos acima já se comprova este pré-requisito.

Para corroborar todo o exposto acima e facilitar a prova para os advogados dos condomínios atípicos, citaremos uma ementa do Superior Tribunal de Justiça:

“Embargos Infringentes – Loteamento – Condomínio instituído pelos moradores que aprovaram uma Convenção, registrada no RGI, produzindo efeitos jurídicos, por não invalidada. Loteamento Fechado, em que a convenção discrimina o uso de áreas comuns, cujos melhoramentos beneficiam a todos – Constitui enriquecimento ilícito o não pagamento pelos proprietários dos lotes das despesas havidas e as de conservação e administração de Condomínio – Não se configurando aqui a hipótese de mera associação de moradores como entendeu o voto vencido, em que a liberdade de associação tem de ser preservada.”

Então, como um diretor de “condomínio atípico” / “loteamento fechado” que não tem conhecimentos jurídicos pode fazer esta comprovação e decidir por ingressar em juízo, contratando para isso um advogado? Basta verificar com exatidão se os serviços que são prestados pela associação que gere o “condomínio atípico” / “loteamento fechado” em que se tem a dúvida sobre o ingresso ou não em juízo efetivamente trazem um beneficio para toda a coletividade que naquele local residem ou possuem propriedade.

Silvio Cabral Filho é presidente do Conselho Consultivo da Asconhsp, presidente do Sindcondomínios e diretor do escritório Calfat, Cabral & Santiago Advogados Associados

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