Loteamento X Condomínio

Diferença básica é que nos loteamentos fechados não existe a fração ideal, nem a área comum da forma como existe nos condomínios

Por Silvio Cabral Filho

Arte Vinícius Sasso

Com os acalorados debates sobre a legalidade ou não dos loteamentos fechados, temos recebido diversas consultas sobre as diferenças existentes entre esta espécie de empreendimento imobiliário e os condomínios edilícios.

Os loteamentos fechados são o que a doutrina moderna convencionou chamar de “condomínios” de fato, atípicos ou fechados, regidos em sua grande maioria pelo decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, e, posteriormente regulamentados pela lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a Lei do Parcelamento do Solo.

Assim, são implantados como qualquer loteamento aberto. Só que, por meio de autorização de uma lei municipal, têm o seu perímetro fechado, e com isso, o acesso controlado aos seus limites.

Os loteamentos têm diversas nomenclaturas nas mais diversas legislações municipais, como, por exemplo, bolsões residenciais, loteamentos encrustados, loteamentos fechados, células residenciais, loteamento controlado. Nesse texto, usaremos a nomenclatura “loteamento fechado”.

O que a coletividade vislumbra ao instituir esta espécie de empreendimento é a melhoria da condição de vida dentro de seu perímetro urbano, evitando a violência e suprimindo-se a carência dos serviços municipais.

Mas qual a diferença desta espécie de empreendimento para os condomínios edilícios, os condomínios propriamente ditos? A diferença básica entre ambos é que, nos loteamentos fechados, não existe a fração ideal, nem a área comum da forma como existe nos condomínios edilícios, como nos prédios e numa minoria de condomínios de casas.

Já a semelhança marcante, ou até - poderíamos afirmar - a mais importante, é que, em ambos os casos, os moradores se reúnem em assembléia para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade que vive em ambas as formas de empreendimentos imobiliários. Esperamos ter elucidado um pouco mais as dúvidas existentes sobre este assunto tão polêmico.

Loteamento fechado

● São constituídos: Lei 6766/79 + Legislação Municipal para controle de acesso
● Sem fração ideal, nem área comum
● Com áreas públicas nos seus limites
● Regido por estatuto social
● Estatuto registrado no CPJ
● Tem presidente
● Com construção ou não
● Com comercialização de terrenos
● Sem copropriedade
● Acesso pode ser controlado
● Artigos 54 à 61 do CC
● Figura jurídica: associação
● Impossibilidade de protesto

Condomínio edilício

● São constituídos: Lei 4591/64
● Com fração ideal e área comum
● Sem áreas públicas nos seus limites
● Regido por convenção
● Convenção registrada no CRI
● Tem síndico
● Construção: casas ou prédio
● Sem comercialização de terrenos
● Copropriedade
● Acesso pode ser impedido
● Artigos 1332 a 1357 do CC
● Figura jurídica: condomínio
● Possibilidade de protesto

LEIA MAIS sobre legislação da comunidade dos condomínios fechados nos fóruns loteamentosfechados.blogspot.com e loteamentosfechados@yahoogrupos.com.br

Silvio Cabral Filho é presidente do Conselho Consultivo da Asconhsp, presidente do Sindcondomínios e diretor do escritório Calfat, Cabral & Santiago Advogados Associados

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