Veja os destaques do Boletim 56 da Associação dos Condomínios Fechados da região de Campinas

Projeto regula contratação de síndico como empregado

O Projeto de Lei 6518/09, do deputado Vicentinho (PT-SP), em tramitação na Câmara, autoriza os condomínios a contratarem como empregado um síndico que não seja um dos condôminos. A proposta deixa expresso que a assembleia deverá decidir a forma de contratação do profissional e a sua remuneração.

Atualmente, o Código Civil (Lei 10.406/02) já prevê que o síndico poderá não ser um dos condôminos, mas não especifica a sua forma de contratação. O deputado explica que, segundo o projeto, o síndico poderá ter um contrato de emprego ou outra forma de vínculo, a ser indicada em assembleia do condomínio.
No caso de contrato de emprego, o síndico e o condomínio ficarão sujeitos às leis trabalhistas e previdenciárias. De acordo com o parlamentar, a proposta facilita a rotina dos condomínios, porque hoje o síndico tem inúmeras tarefas que nem sempre podem ser desempenhadas por um dos condôminos. Ele observa que é cada vez mais comum profissionais especializarem-se nesse tipo de administração.

Atraso na entrega de imóveis pode gerar multa

Foi aprovada pela Comissão de Defesa do Consumidor a proposta que obriga as incorporadoras de imóveis a indenizar o comprador se não concluírem a construção do condomínio ou atrasarem a obra sem justificativa. Pela proposta, essa indenização será mensal, em valor correspondente ao do aluguel que teria a unidade adquirida.
A proposta (PL 3019/08), do deputado Antonio Bulhões (PRB-SP), foi aprovada na forma de substitutivo do relator, deputado Vital do Rêgo Filho (PMDB-PB). Ele incorporou sugestões dos deputados Celso Russomanno (PP-SP) e Carlos Sampaio (PSDB-SP) para que o cálculo dessa indenização tenha como parâmetro a média de mercado da localidade em que se situa o bem.
O texto do relator também permitiu, conforme sugestão dos dois parlamentares, que seja autorizada a transferência do empreendimento a outra incorporadora em caso de inadimplência no pagamento da indenização, e também que seja incluída uma cláusula contra atrasos excessivos nas obras.
O relator, no entanto, discorda das mudanças aprovadas pela comissão anterior — de Desenvolvimento Urbano —, segundo as quais as situações consideradas como "caso fortuito" ou "de força maior" extinguiriam o dever de indenizar.
O deputado apresentou ainda uma complementação de voto, acrescentando que essa indenização por atrasos na entrega não acarretará prejuízo da responsabilização civil.
De acordo com Rêgo Filho, a aquisição de imóveis tem importância singular diante do elevado significado social da habitação própria e pelo destacado papel que o segmento imobiliário ocupa como investimento e fonte de geração de renda e emprego. Ele acrescenta que a incorporação tem riscos consideráveis, pois representa a alienação de um bem ainda a ser construído.
Para ele, a proposta em análise tem o mérito de desburocratizar a reparação do comprador de imóveis, criando uma justa indenização automática, com patamar mínimo preestabelecido. "Trata-se de um salutar instrumento de compensação por atrasos que, certamente, incutirá nas incorporadoras e construtoras maior responsabilidade no cumprimento dos cronogramas pactuados", aponta. O projeto, que tramita em caráter conclusivo, ainda será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Cai o número de ações na Justiça por falta de pagamento de condomínio

Levantamento do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), realizado nos fóruns da cidade de São Paulo, mostra que o número de ações de cobrança por falta de pagamento da taxa de condomínios caiu 12,4%. De janeiro a dezembro, foram registrados 11.459 casos, contra 13.084 ações em igual período de 2008 e 15.902 durante o ano de 2007.
Apesar da redução no acumulado do ano, o levantamento apontou aumento no número de ações em dezembro de 2009. Ao todo, foram 952 ações, o que indica um crescimento de 8,3% em relação a novembro (879 casos) e de 45,6% em comparação ao mesmo mês de 2008 (654 ações).
“Os dados comprovam a nossa percepção de que o inadimplente prefere negociar e pagar parcelado, a ter o nome inscrito nos serviços de proteção ao crédito”, afirma Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato.
Gebara acredita que a morosidade na tramitação dos processos desmotiva a busca dos instrumentos legais para solução da inadimplência. "O condomínio prefere receber aos poucos a ter de esperar até dez anos por um resultado judicial incerto".

Inadimplência em condomínios recua 17,8% em 2009

Os paulistas estão se esforçando para manter o pagamento do condomínio em dia. De acordo com dados divulgados pela Lello, empresa que administra cerca de 1,1 mil condomínios, entre janeiro e dezembro do ano passado, a inadimplência em condomínios recuou 17,8%, em relação ao ano imediatamente anterior.
Em 2009, os boletos com atraso superior a 30 dias representaram 4,64% do total emitido, contra 5,65% em 2008 e 6,05% em 2007. Segundo a Lello, em dois anos, o recuo na inadimplência é de 23,3%.
Conforme concluiu a Lello, o maior pagamento de condomínios em atraso é reflexo da recuperação econômica observada no ano passado, que elevou o padrão financeiro das famílias.
Além disso, a empresa atribui à lei estadual que permite inscrever condôminos inadimplentes em serviços de proteção ao crédito, em vigor desde de 2008, uma boa parcela da responsabilidade pela redução nos índices.
“Se observarmos a oscilação mensal dos números, o índice de boletos atrasados há mais de 30 dias chegava a picos superiores a 7% até o primeiro semestre de 2008. Depois da vigência da nova lei, esse percentual nunca chegou a 6%”, argumenta a gerente de marketing da Lello Condomínios, Angélica Arbex.

Justiça discute regras para ruas e condomínios

A falta de segurança no país torna cada vez mais comum o fechamento de ruas e os chamados condomínios fechados. O Judiciário está abarrotado de ações questionando a cobrança de serviços de segurança e conservação desses locais por associações das quais nem todos os moradores fazem parte.
No Rio de Janeiro, as associações de moradores costumam alegar que prestam serviços como segurança e conservação do lugar, já que o poder público é omisso. Em São Paulo, sustentam que todos os moradores se beneficiam das melhorias propiciadas pelos serviços, inclusive com a valorização do imóvel. No entanto, os argumentos, que eram encarados como justos pelos tribunais — afinal, se uma pessoa recebe benefícios, em troca, tem de pagar por eles —, começam a sofrer resistência. Moradores que recorrem à Justiça para não serem obrigados a pagar as taxas por serviços que não pediram têm conseguido derrubar as cobranças.
“No início, firmou-se o entendimento de que, mesmo não sendo condomínio sob a lógica da legislação especial de regência, os loteamentos fechados passaram a ter tratamento igual, através de associações constituídas por moradores, obrigando a todos sob o princípio jurídico que repudia o enriquecimento sem causa”, explica o advogado Lauro Schuch.
O consultor legislativo do Senado Federal Bruno Mattos e Silva, que já escreveu diversos livros sobre o tema, explica quais as diferenças entre condomínio e loteamento. O primeiro é um empreendimento, pode ser de casas ou prédios, que dá aos moradores o direito de usar uma área comum. Já o loteamento são diversos terrenos, com ruas no meio (desde que autorizadas pela prefeitura e pelo estado). “Nestes casos, as ruas passam para o domínio do município, assim como as áreas institucionais exigidas pelo poder público.” Aí, começa uma discussão sem fim: se pode ser impedido o livre tráfego na rua desses loteamentos.
Recentemente, o advogado Lauro Schuch defendeu uma arquiteta em uma ação em que a Associação dos Proprietários de Imóveis do Loteamento Village Marapendi, no Rio de Janeiro, cobrava cotas pelos serviços de segurança, conservação, transporte de balsa, entre outros. Em primeira instância, a juíza Cláudia Pires do Santos Ferreira, da 3ª Vara Cível da Barra da Tijuca, julgou improcedente a ação e suspendeu a cobrança.
“A conduta pró-ativa do cidadão que, diante da omissão do poder público, chama a si a responsabilidade, tomando a iniciativa de suprir o vazio da política urbanística, é louvável, em especial se acompanhada de medidas legais, proporcionando a determinado grupo mais conforto, comodidades e segurança. Mas, não tem o direito nem o poder de onerar terceiros que não querem ou não podem integrar deste movimento associativo”, escreveu a juíza na decisão.
O desembargador Benedicto Abicair, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, já há algum tempo vem adotando esse entendimento. Para ele, é legítimo que grupos se reúnam para cobrar das autoridades públicas que façam o que é obrigação do Estado fazer. O que, segundo Abicair, é ilegal e ilegítimo é obrigar quem não está interessado em participar da associação com contribuições compulsórias.
Em geral, as contestações no Judiciário se referem a cobranças por parte de associações de moradores de áreas nobres das grandes cidades. O desembargador do TJ fluminense costuma comparar as iniciativas dessas associações à atuação das milícias, nome atribuído a grupos que agem em lugares em que o Estado tem dificuldade ou não quer entrar, como no caso das favelas.
Alguns desembargadores, não só da 6ª Câmara Cível do TJ, da qual Abicair faz parte, costumam adotar o mesmo entendimento e aplicam dispositivo da Constituição Federal que diz que ninguém será obrigado a se associar. Outros entendem que o não pagamento implica enriquecimento sem causa, já que os moradores estão se beneficiando dos serviços. Estes costumam aplicar a Súmula 79 do TJ, de 2005, que diz: "Em respeito ao principio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos servicos por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade".
Em São Paulo, o Tribunal de Justiça já foi até provocado a se posicionar sobre a constitucionalidade da Lei municipal 8.736/96, de Campinas, que dá ao prefeito poder de autorizar o fechamento do tráfego de veículos nas ruas de loteamentos residenciais fechados, por meio de decreto-lei. Em 2003, o Ministério Público entrou com a Ação Direta de Inconstitucionalidade 65.051 no TJ paulista, alegando que as vias de acesso deveriam ser abertas a todas as pessoas, moradoras ou não do condomínio, por serem propriedade pública de uso comum do povo.
Na época, os desembargadores não acolheram os argumentos do MP e decidiram pela legalidade da norma municipal. Em contrapartida, a responsabilidade pela construção de portarias, limpeza, conservação de ruas e coleta de lixo ficou a cargo de associação de moradores da região.
Três anos depois, em 2006, foi a vez do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul entender pela constitucionalidade dos artigos 38 a 48 da Lei Complementar 246/05, de Caxias do Sul (RS). A lei também estabelece a possibilidade de loteamentos fechados por muro, cerca ou grade, mantendo controle ao acesso dos lotes.
“No Rio de Janeiro, há uma lei municipal que permite, em determinados logradouros sem grande circulação e que não servem de ligação, a colocação de cancelas com controle de abertura, sem que isso signifique o impedimento de circulação por quem queira transitar pela via, desde que previamente autorizado pela prefeitura, e obedecidos determinados padrões”, afirma Schuch. Entretanto, o advogado constata que, na prática, ocorre o inverso, com o fechamento de áreas em todo o perímetro, onde se formam os chamados condomínios atípicos, com cobranças “abusivas e obrigatórias”.
Bruno Mattos e Silva afirma que existem quatro posições a respeito do tema: três a favor da legalidade dos condomínios fechados e uma contra, com o argumento de que as ruas são de uso comum e não devem ser fechadas “O Brasil tem o mundo das leis e dos fatos. O que tem prevalecido é a constitucionalidade das leis municipais que disciplinam os condomínios como se fossem prédios na horizontal”. (Consultor Jurídico)
Ponto eletrônico é opção também para condomínios

Os condomínios com mais de 10 funcionários são obrigados a fazer o controle de ponto, com anotação de entrada e saída dos empregados. Esse registro pode ser feito de forma manual ou eletrônica, conforme estabelece o artigo 74 da CLT.
Caso os condomínios optem pelo sistema de ponto eletrônico, os síndicos deverão observar as regras contidas na portaria número 1.510, de 21 de agosto de 2009, publicada no Diário Oficial da União. No entanto, a vigência quanto à obrigatoriedade de utilização do REP – equipamento de automação usado exclusivamente para o registro de jornada de trabalho, com capacidade para emitir documentos fiscais e realizar controles de natureza fiscal, referentes à entrada e à saída de empregados nos locais de trabalho – se dará em agosto de 2010.

Mobilização da ASCONHSP e da comunidade faz projeto dos loteamentos fechados ser arquivado em Campinas

A pressão da ASCONHSP (Associação dos Loteamentos Fechados, Condomínios Horizontais e Urbanísticos do Estado de São Paulo) e da comunidade fez com que a Prefeitura de Campinas arquivasse o projeto para novas regulamentações para os loteamentos e cinturões de segurança da Câmara. O projeto estava em análise dos parlamentares para entrar em votação desde o ano passado. As principais divergências com relação ao projeto estavam na porcentagem de moradores necessárias para que os locais permaneçam fechados ou para o fechamento de novos loteamentos e também a cobrança de um preço público pelo uso de área pública fechada.
A justificativa oficial da administração para solicitar a retirada do projeto foi uma outra polêmica que envolveu sua breve tramitação na Casa. De acordo com a assessoria da Câmara, no requerimento 204/10 que solicita a retirada do projeto da Casa, o que originou o arquivamento, a prefeitura justifica que após análise conjunta com o Departamento Jurídico da Câmara e da prefeitura, verificou-se que, por já existirem regras para os loteamentos fechados e o atual projeto solicitar mudanças pontuais, ele não deveria tramitar como projeto de lei ordinária e sim complementar e que precisava voltar para a administração para fazer esta correção, não bastando um envio de um anexo por parte da prefeitura para alterar o nome.
Contudo, a reportagem apurou que o projeto vai ser rediscutido, principalmente nas questões que mais levantaram polêmica entre os vereadores, as associações e moradores de loteamentos fechados ouvidos por uma Comissão Especial de Estudos (CEE), que questionaram o percentual de 90% para permitir o fechamento ou a continuidade do fechamento dos atuais loteamentos, a instituição de um preço público a ser pago pelo fechamento destas áreas, a possibilidade de divisão em duas partes de condomínios já existentes, visto que as principais vias arteriais dos condomínios não poderiam mais ser fechadas, de acordo com o novo projeto e também a questão da entrada de qualquer pessoa nestes loteamentos, mediante identificação pessoal, por se tratar de área pública.
O líder do governo na Câmara, Francisco Sellin (PDT), disse que a prefeitura vai aproveitar para rever estas questões pontuais que levantaram polêmica entre os moradores e associações que representam os loteamentos fechados. Questionado se já havia uma data para que o projeto voltasse ao Legislativo para ser votado, o parlamentar garantiu que dificilmente o projeto volta a ser discutido esse ano na Casa.

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